Het Capiva Plus Fund richt zich op het verwerven en ontwikkelen van vastgoed en private equity. De nadruk ligt op vastgoed, de rest is private equity en liquiditeiten.
Structuur
Het Capiva Plus Fund (hierna ook het ‘fonds’ genoemd) richt zich op het verwerven en ontwikkelen van vastgoed en private equity. De nadruk ligt op vastgoed (70 procent), de rest is private equity en liquiditeiten. Het fonds heeft de structuur van een RAIF (Reserved Alternative Investment Fund), de Luxemburgse tegenhanger van een AIF, een structuur die speciaal is opgezet om in vastgoed en private equity te kunnen beleggen. Een RAIF betaalt geen belastingen in Luxemburg en er is geen roerende voorheffing op uitgekeerde inkomsten vanuit de RAIF. Onder het vigerende belastingstelsel in Nederland heeft de structuur van RAIF/AIF geen invloed. Het fonds heeft een maandelijkse liquiditeit. De doelstelling van het fonds is een jaarlijks rendement van minimaal 4 procent. De vergoeding voor de beheerder is 1,5 procent per jaar. Het fonds belegt bij voorkeur in België, Nederland en Luxemburg. Bij vastgoed gaat de voorkeur uit naar een combinatie van residentieel, kantoren, logistiek, industrie en hotels. Bij private equity heeft het fonds een voorkeur voor volwassen bedrijven en meer passieve co-investeringen.
Beheerder
De beheerder van het fonds is CP Management en bestaat uit drie personen: Vincent de Rycke, Paul Lamberts en Mathias Vandermeeren. Mathias Vandermeeren is bij Capital Coach verantwoordelijk voor de uitbouw en de groei van Auréus en gaat samen met verschillende vakexperts op zoek naar bedrijven die een belangrijke meerwaarde kunnen geven. Hij heeft een vastgoedopleiding genoten aan de Katholieke Hogeschool Sint-Lieven, nu onderdeel van de Katholieke Universiteit Leuven. De beheerders staan onder toezicht van de CSSF (de Luxemburgse AFM/FSMA).
Belangen van betrokken (rechts)personen
Onderdeel van het beleggingsbeleid van Auréus vormt de beleggingscategorie ‘alternatives’, waar onder meer niet-beursgenoteerde beleggingen in vastgoed vallen. Auréus heeft het Capiva Plus Fund geselecteerd na uitvoering van een ‘due diligence’ onderzoek. Het fonds is sindsdien opgenomen in beleggingsportefeuilles van cliënten en heeft zich tot dusver positief ontwikkeld in termen van groei en rendement. Auréus evalueert het fonds op regelmatige basis. Voorts hebben de verschillende vermogensbeheerders die nu de Auréus groep vormen, voorafgaand aan de fusie kennis genomen van het beleggingsbeleid van Auréus en het feit dat het fonds geselecteerd is binnen de beleggingscategorie ‘alternatives’. Betrokken vermogensbeheerders konden zich hiermee verenigen.
Portefeuille
De huidige waarde van de vastgoedportefeuille is 48 miljoen euro. In de pijplijn zitten vier projecten met een waarde van 19 miljoen euro. De waarde van de private equity portefeuille is 29 miljoen euro. Er zitten verschillende private equity deals in de pijplijn, ook omdat er op korte termijn een substantieel deel van de portefeuille vrijvalt. Daarnaast is er nog een kaspositie van 6 miljoen euro. Er wordt niet gewerkt met een financiering op een specifiek vastgoedobject, alleen met een financiering op de totale portefeuille. Voor het vastgoeddeel is de maximale financiering beperkt tot 65 procent van de portefeuille, voor het private equity-deel is dat beperkt tot 70 procent van de portefeuille. Uiteraard hangt het niveau van financiering ook af van de financier.
Vastgoed
De vastgoedportefeuille is breed gespreid en de twee belangrijkste risicocategorieën van dit moment ontbreken. Dat zijn winkelcentra en hoogbouw kantoren. Winkelcentra zijn al enkele jaren zeer kwetsbaar door de opkomst van online winkelen (eCommerce), iets wat door de Coronacrisis in een stroomversnelling is geraakt. Hoogbouw kantoren zijn door de Coronacrisis feitelijk onbruikbaar geworden. In gebouwen van meer dan 10 verdiepingen met wel 100 werkplekken per verdieping en slechts enkele liften is het onmogelijk een volledige bezetting te realiseren. Mogelijk dat een groot deel van deze hoogbouw kantoren in de toekomst een andere bestemming krijgt (residentieel of zorgcentra), want ook na de Coronacrisis lijkt de trend steeds meer naar een combinatie van online en offline werken te gaan. Bedrijven zullen niet het risico willen lopen dat bij een volgende virusuitbraak een duur hoogbouw kantoor niet meer bruikbaar is. Door het ontbreken van deze twee risicocategorieën heeft de vastgoedportefeuille van het Capiva Plus Fund een veel lager risicoprofiel dan bepaalde beursgenoteerde vastgoedfondsen. Daar komt nog bij dat het risicoprofiel van beursgenoteerd vastgoed wordt uitvergroot door de beursnotering. Zo noteerde nog maar enkele jaren geleden het vooraanstaande vastgoedfonds Unibail-Rodamco-Westfield op een koers van 250 euro, terwijl daar op dit moment nog maar 40 euro per aandeel van over is. Vastgoedfondsen van een mindere kwaliteit zoals Wereldhave hebben de koers in vijf jaar tijd zien dalen van 55 euro naar 7 euro,
uitsluitend door de keuze voor een concentratie op winkelvastgoed. Tegelijkertijd zijn er vastgoedfondsen die juist niet in hoogbouwkantoren en winkels beleggen, maar bijvoorbeeld in logistiek of residentieel vastgoed. Die portefeuilles zijn gestegen. Dat geldt ook voor de portefeuille van het Capiva Plus Fund. De huidige waarde (fair value) van het vastgoed ligt meer 50 procent boven de aankoopwaarde. De gemiddelde bezettingsgraad van de vastgoedportefeuille is op dit moment 89 procent. De Coronacrisis heeft voorlopig geen impact op de waardering, ook niet op de huurstromen. Wel is men bezig met de finale onderhandeling met nieuwe huurders voor de leegstaande kantoorruimte en daar is de onderhandeltijd langer als gevolg van de Coronacrisis. De resterende looptijd van de huurovereenkomsten ligt tussen de 3,4 en de 9 jaar. Bij een deel van de objecten moet een belangrijk deel van het rendement komen van waardestijging, bijvoorbeeld bij de serviceflats en de vakantiewoningen.
Portefeuille verdeling Capiva
Dit betreft twee objecten in België, één in Stekene aan de Sperrestraat en één in Sint Niklaas. De exploitatie wordt gedaan door Dalamunck BVBA. In Sint Niklaas gaat het om in totaal 47 serviceflats verdeeld over twee verdiepingen. De fair value waardering is gebaseerd op een bezettingsgraad van 85 procent, terwijl de serviceflats op het moment quasi volledig zijn verhuurd. Nu is de huuropbrengst relatief bescheiden, het rendement komt voor een groot deel van gestegen waarde van de objecten.
Op dit moment zijn er drie IT-dienstverleners die kantoorruimte huren in portefeuille. Het gaat om het Franse beursgenoteerde Aubay in het pand in Anderlecht, Skedify in het pand in Gent en Xplore Group op de locatie in Kontich. De gemiddelde looptijd van de huurcontracten is vijf jaar en de kapitalisatiefactor ligt tussen de 12 en de 16. Nu kan de kapitalisatiefactor (huidige waarde/huurinkomsten) sterk fluctueren.
De huidige extreem lage rente rechtvaardigt een hoge kapitalisatiefactor, mits er sprake is van een sterke huurder en een lang huurcontract. In het huidige tijdsgewricht zijn IT-dienstverleners goede huurders, het zijn bedrijven die eerder profiteren van de Coronacrisis dan dat ze er last van hebben.
Er zitten maar liefst drie tandartsenpraktijken in portefeuille: Respire, Remedent en Benedenti, in Gent en in Kontich. Hoewel het even onmogelijk was om tijdens de Coronacrisis de tandarts te bezoeken, zijn tandartsen nu weer gewoon in bedrijf. Juist tandartsen zijn in staat om de vereiste voorzorgsmaatregelen te nemen. Dit zijn tandartspraktijken waar meerdere tandartsen bij elkaar zitten en ook onderdeel zijn van de genoemde ketens. Er is eerder een tekort dan een overschot aan tandartsen zodat niet getwijfeld hoeft te worden aan de omzet en daarmee de gegoedheid van de huurder. Verder is de ruimte vaak aangepast voor een tandartsenpraktijk, waardoor een lange termijn huurrelatie ontstaat.
Het betreft vakantiewoningen in Knokke aan de Noordzeelaan, aangekocht voor 2,1 miljoen euro en met en huidige fair value van 4,1 miljoen euro. De verwachting is dat begin volgend jaar de panden volledig zullen zijn verkocht.
Het overig deel van de portefeuille bestaat uit o.a. een kantoor verhuurd aan de Beobank (voorheen onderdeel Citigroup, maar nu van het Franse Credit Mutuel), en een onderdeel verhuurd aan een leasemaatschappij in Kontich. In Kontich zit ook het Belgische hoofdkantoor van Opel als huurder, tegenwoordig onderdeel van de PSA Group. Er zijn maar liefst drie uitzendkantoren die kantoorruimte huren: Tempoteam (onderdeel Randstad), Taking Turns en Adecco. In Nederland (Tegelen) is een industrieel pand verhuurd aan Thovip Plastic. In Anderlecht is Vitakraft diervoeding een huurder. Verder wordt een deel verhuurd als laboratoriumruimte aan Diasporin, een in Italië beursgenoteerd bedrijf. Er is een tankstation (Q8) en een sportschool (Fit 20). Dan zijn er verder nog verschillende residentiële huurders.
Pijplijn met objecten
Door de groei van het Capiva Plus Fund zitten er op dit moment vier objecten in de pijplijn; een hotelproject in Knokke en zogenaamde Sale & Rent Back constructies in Beek & Donk en in Wilrijk. Bij een Sale & Rent Back is de onderneming eigenaar van het vastgoed, die daarna wordt verkocht terwijl tegelijkertijd een huurcontract in onderling overleg is overeengekomen. Het verschil tussen een rent back en een lease back is dat de onderneming geen aankoopoptie krijgt.
Private equity deel portefeuille
De private equity portefeuille bestaat voor een groot deel uit leningen aan één van de beste private equity partijen in Europa. De leningen worden onder meer gedekt door de inkomsten die de General Partner en de Limited Partners ontvangen uit de private equity investeringen (waaronder de carry). Vergeleken met een directe investering in private equity is het risicoprofiel van zo’n lening veel lager. Bovendien is de looptijd
relatief kort. Dat betekent wel dat een groot deel van de portefeuille ‘earmarked’ is als private equity en binnenkort vrijvalt voor nieuwe investeringen. Het mag duidelijk zijn dat de Coronacrisis in dit kader zorgt voor nieuwe kansen. De overige 25 procent van de portefeuille is verspreid over zes co-investeringen en één investering in een Venture Capital fund in Amsterdam. Private equity investeringen worden in ieder geval één keer per jaar opnieuw gewaardeerd, maar het komt met enige regelmaat voor dat bijkomende
investeringen of een nieuwe kapitaalronde ook tegelijkertijd een waarderingsmoment is. Het voordeel van co-investeringen en de leningen is dat de indirecte kosten die bij private equity hoog kunnen zijn, worden geëlimineerd. Verder is dit een vol belegde private equity portefeuille, terwijl de typische private equity portefeuille zeker in de opbouwfase voor een groot deel uit liquiditeiten bestaat.