Vastgoed anno 2023

Vastgoed anno 2023

De beleggingscategorie vastgoed is de grootste beleggingscategorie ter wereld. Voor veel mensen is het eigen huis nu eenmaal het belangrijkste bezit. Nu is een klein deel van dat vastgoed genoteerd op de beurs. Het overgrote deel is in private handen. Voor veel grote beleggers is vastgoed de belangrijkste beleggingscategorie buiten de beurs, nog altijd groter dan bijvoorbeeld private equity. De aantrekkingskracht van vastgoed is dat het in feite een hybride beleggingscategorie is. Het heeft kenmerken van een obligatie in de vorm van een redelijk voorspelbaar huurrendement en eigenschappen van een aandeel, omdat vastgoed in tegenstelling tot een obligatie ook in nominale waarde kan stijgen. Inflatiebescherming wordt vaak genoemd, omdat het gebruikelijk is dat de huren elk jaar met de inflatie worden verhoogd.

Veel particuliere beleggers vinden vastgoed aantrekkelijk omdat ze de stenen kunnen zien. Die beleggers hebben vooral behoefte aan het ‘in control’ zijn. Particuliere vastgoedbeleggers besluiten daarom vaak om zelf een beleggingspand te kopen en te verhuren. Dat vereist wel de nodige kennis, betrokkenheid en inspanning. Naast het financiële en technische beheer is er de nodige dynamiek bij het verhuren van vastgoed. Huurders komen en gaan waarbij contracten moeten worden opgemaakt en huurpenningen geïncasseerd. Een pand kan tijdelijk leegstaan en kosten voor onderhoud vallen soms hoger uit dan verwacht. Door de hoge energieprijzen is er feitelijk alleen een markt voor vastgoed met de hoogste energielabels. Verder worden huurders beschermd door de wet, zelfs als er sprake is van een wietplantage in het verhuurde object. Een en ander kan worden uitbesteed aan een beheerder, maar die beheersvergoeding drukt dan weer het rendement.

Veel zelfstandigen hebben belegd in één of meer woningen om te verhuren, soms als een vorm van pensioen. Veel van die investeerders maken gebruik van een hypotheek. Vanaf 2023 wordt de verhuur van woningen veel zwaarder belast bij de heffing in box 3. Zo wordt de leegwaarderatio opgeschroefd naar 95 procent. Recent was dit nog 67 procent. Het forfaitaire rendement op het verhuurde object stijgt van 5,53 procent naar 6,17 procent in 2023 en daarover moet ook nog eens meer belasting worden betaald. Verder mag de hypotheek niet meer in aftrek worden gebracht op de WOZ-waarde, maar wordt er gerekend met een fictieve rente van 2,5 procent die in mindering wordt gebracht op de ‘opbrengst’ van het forfaitaire rendement. Onder aan de streep blijft er een fractie over van wat deze investeerder gewend was om te ontvangen. Het gaat al snel om een belastingdruk van tegen de 90 procent. Een jaar later volgt de uitbreiding van de huurprijsbescherming. Vanaf 2024 vallen de meeste huurwoningen hieronder. Dan stijgt de belastingdruk voor de verhuurder tot boven de 200 procent. Een alternatief is om te beleggen via een fonds, daar gelden deze nadelen niet. Dat kan een beursgenoteerd fonds zijn, maar vaak is zo’n investeerder niet op zoek naar de grote koersuitslagen op de beurs. Een directe investering in een niet-beursgenoteerd fonds is dan een prima alternatief. Bovendien biedt dat de mogelijkheid om breder gespreid te beleggen in andere aantrekkelijke vastgoedmarkten, want de Nederlandse vastgoedmarkt is door de recente prijsstijgingen en de verhoogde overdrachtsbelasting minder aantrekkelijk geworden. Auréus biedt u deze mogelijkheid en werkt hierbij met diverse, lokale partners. Wij nemen u daarbij veel werk uit handen want vastgoedprojecten worden altijd vooraf getoetst met een eigen uitgebreide due diligence. Ook tijdens de looptijd ontzorgen wij u van alle administratieve lasten en u kunt via overzichtelijke rapportages uw vastgoedinvesteringen volgen. Wij vertellen u graag meer over onze visie op de (inter)nationale vastgoedmarkten en de kansen en bedreigingen die we zien en waarop we steeds proberen in te spelen.

Deel dit artikel: